Het puntensysteem (WWS) na de Wet betaalbare huur
Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan een woning op basis van oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, voorzieningen en buitenruimte. Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is die telling dwingend tot en met 186 punten. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur, en vanaf 187 punten vrije sector. In 2026 hoort bij 143 punten een maximum van € 932,93 en bij 186 punten € 1.228,07 per maand.
Wat er op 1 juli 2024 is veranderd
Het puntensysteem bestond al decennia, maar gold alleen voor sociale huur. Daarboven mocht je als verhuurder vragen wat de markt betaalde.
Sinds 1 juli 2024 is dat anders. De Wet betaalbare huur heeft het stelsel uitgebreid naar het middensegment en de telling dwingend gemaakt. Dat betekent drie dingen:
De punten bepalen je maximale huurprijs, niet de markt. Scoort je woning 165 punten, dan is het maximum wat bij 165 punten hoort, ongeacht wat een huurder bereid is te betalen.
Je moet de puntentelling aanleveren. Bij elk nieuw huurcontract hoor je de huurder een puntentelling te verstrekken waaruit blijkt hoe de huurprijs is opgebouwd.
Gemeenten handhaven. De naleving is niet alleen een zaak tussen huurder en verhuurder meer.
Naar schatting van het ministerie zijn meer dan driehonderdduizend woningen die voorheen in de vrije sector zaten, door de wet in het middensegment terechtgekomen.
De drie segmenten in 2026
| Segment | Punten | Maximale huurprijs |
|---|---|---|
| Sociale huur | tot en met 143 | € 932,93 bij 143 punten |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 | € 1.228,07 bij 186 punten |
| Vrije sector | 187 en meer | geen wettelijk maximum |
De bedragen in deze tabel horen bij het maximum van elk segment. Heeft je woning minder punten, dan is het maximum lager. Voor elk puntenaantal staat een bedrag in de huurprijstabel.
De maximale huurprijzen zijn per 1 januari 2026 met 3,65 procent geïndexeerd. De liberalisatiegrens, oftewel de bovengrens van het middensegment, is gelijk aan de maximale huurprijs bij 186 punten.
Belangrijk: de aanvangshuurprijs bepaalt of een contract geliberaliseerd is, niet de huidige huurprijs. Lag de huur op de ingangsdatum boven de toen geldende liberalisatiegrens, dan valt het contract in de vrije sector en blijft dat zo.
Waar de punten vandaan komen
Het stelsel kent verschillende rubrieken. De vier die het zwaarst wegen:
Oppervlakte. Punten per vierkante meter van de vertrekken en overige ruimten. De Huurcommissie meet binnenmaats, dus netto, zonder muren en verkeersruimten. Een verkeerde opmeting is de meest voorkomende fout in een telling en werkt door in het hele resultaat.
WOZ-waarde. Dit is de manier waarop het stelsel de locatie meeweegt. Zie hieronder, want dit onderdeel zit ingewikkelder in elkaar dan de rest.
Energielabel. Een geregistreerd label levert punten op, oplopend met de labelklasse, en de laagste labels leveren strafpunten op. Voor woningen onder en boven de veertig vierkante meter gelden aparte tabellen. Ontbreekt een geldig label, dan wordt gewaardeerd op basis van het bouwjaar, en dat pakt vrijwel altijd ongunstiger uit.
Voorzieningen en buitenruimte. Keuken, sanitair, verwarming, balkon of tuin, en aanwezigheid van een lift of gemeenschappelijke ruimten.
De exacte puntenwaarden per rubriek staan in het beleidsboek woningwaarderingsstelsel van de Huurcommissie, dat elk jaar in januari opnieuw wordt gepubliceerd. Werk nooit met een tabel uit een blog of een oude bijlage. Voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers, geldt een apart stelsel met een eigen beleidsboek.
De WOZ-waarde uitgelegd
Dit onderdeel bepaalt vaak of een woning net wel of net niet in de vrije sector valt, en het wordt het vaakst verkeerd berekend.
De berekening bestaat uit twee onderdelen die je bij elkaar optelt.
Volgens de bedragen die per 1 januari 2026 gelden:
Onderdeel I: 1 punt voor iedere € 16.954 van de WOZ-waarde
Onderdeel II: de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte, en die uitkomst gedeeld door € 268
Bij een WOZ-waarde van € 300.000 en een oppervlakte van 60 vierkante meter:
Onderdeel I: € 300.000 ÷ € 16.954 = 17,69 punten
Onderdeel II: € 300.000 ÷ 60 ÷ € 268 = 18,66 punten
Samen: 36,35 punten
De waardepeildatum is bepalend. De WOZ-waarde in de beschikking van 2026 heeft als waardepeildatum 1 januari 2025. De rekenbedragen die je gebruikt, horen bij diezelfde peildatum. Dat is opzettelijk zo gebouwd, zodat het puntentotaal niet verandert door de jaarlijkse indexatie van de rekencijfers.
De bedragen worden jaarlijks aangepast. Ze worden per 1 januari geïndexeerd met de gemiddelde verandering van de WOZ-waarde en gepubliceerd in de circulaire huurprijsbeleid. De formule met € 14.453 en € 229 die je nog op veel websites tegenkomt, gold voor 2024 en 2025 en is niet meer geldig.
Heeft de woning nog geen WOZ-waarde? Bijvoorbeeld bij nieuwbouw of na ingrijpende renovatie. Dan wordt gerekend met 85 procent van de taxatiewaarde, of met de minimum WOZ-waarde.
De aftopping, en waarom hij zoveel uitmaakt
Hier zit de bepaling die veel beleggers in Amsterdam, Utrecht en Den Haag heeft verrast.
Komt een woning op 187 punten of meer uit, dan mag maximaal 33 procent van het puntentotaal uit de WOZ-waarde komen. Wordt die grens overschreden, dan worden de WOZ-punten afgetopt.
En dan volgt het venijn: zakt de woning door die aftopping onder de 187 punten, dan wordt het puntentotaal op 186 gezet. De woning valt daarmee in de middenhuur, met een maximum van € 1.228,07.
Dat betekent dat een dure woning in een dure stad niet automatisch in de vrije sector belandt. Wie op WOZ leunt, heeft bouwkundige punten nodig om er echt overheen te komen: oppervlakte, energielabel, voorzieningen en buitenruimte.
Er wordt gesproken over aanpassing van deze aftopping, waarbij de bijdrage van de WOZ-component zou worden verhoogd of in bepaalde gevallen zou vervallen. Zolang dat niet in een gepubliceerde regeling staat, geldt de huidige situatie. Zit je portefeuille rond de grens, houd de circulaires dan in de gaten.
De nieuwbouwopslag
Nieuw gebouwde middenhuurwoningen kunnen tien procent extra punten krijgen als de bouw voor 1 januari 2028 is gestart. De opslag geldt tot twintig jaar na oplevering.
Bij een woning die net onder de grens uitkomt, kan die tien procent precies het verschil zijn tussen middenhuur en vrije sector. De startdatum van de bouw is te controleren in het BAG-register van het Kadaster.
Rekenvoorbeeld
Een appartement van 65 vierkante meter in Utrecht, WOZ-waarde € 285.000 met waardepeildatum 1 januari 2025, energielabel A, een normale keuken en badkamer en een balkon van vijf vierkante meter.
| Rubriek | Punten |
|---|---|
| Oppervlakte, 65 m² | 65 |
| WOZ-waarde, na toetsing aan de aftopping | 33 |
| Energielabel A | 37 |
| Keuken en sanitair | 18 |
| Buitenruimte, balkon 5 m² | 3,75 |
| Totaal | 156,75 |
De woning komt uit op afgerond 157 punten en valt daarmee in het middensegment. De maximale huurprijs is het bedrag dat bij 157 punten in de huurprijstabel staat.
Wat een labelstap doet. Had dezelfde woning label D gehad in plaats van A, dan was het puntentotaal fors lager uitgevallen en had de woning in een lager segment kunnen belanden. Het energielabel is de rubriek waar je als eigenaar het meeste invloed op hebt, en een labelverbetering verdient zich bij een gereguleerde woning vaak binnen een paar jaar terug.
Let op: dit voorbeeld is een illustratie van de opbouw. De exacte puntenwaarden per rubriek haal je uit het beleidsboek van de Huurcommissie, niet uit dit artikel.
Wat er gebeurt als je te veel vraagt
Dit is het deel dat verhuurders onderschat hebben.
Binnen zes maanden na aanvang van het contract kan de huurder de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Die toetsing kost de huurder een klein voorschot.
De uitspraak is bindend in het sociale segment en in het middensegment.
De verlaging werkt terug tot de ingangsdatum van het contract. Je betaalt het te veel ontvangen bedrag terug. Bij een verschil van enkele honderden euro's per maand loopt dat na een halfjaar al op tot enkele duizenden euro's.
Na zes maanden kan de huurder een voorstel tot huurverlaging doen en dat, bij geen akkoord, aan de Huurcommissie voorleggen.
Daarnaast handhaven gemeenten op de naleving van de wet.
Wat er in de praktijk misgaat
De oppervlakte klopt niet. Bruto in plaats van netto gemeten, of ruimten meegeteld die niet meetellen. Dit is de meest voorkomende fout en hij werkt door in je hele telling.
Er wordt met verouderde WOZ-rekenbedragen gewerkt. De formule met € 14.453 staat nog overal en is voor 2026 niet meer geldig.
Het energielabel is verlopen of hoort bij het verkeerde adres. De Huurcommissie neemt een niet-geldig label niet mee, en dan wordt er op bouwjaar gewaardeerd. Dat kan tientallen punten schelen. Controleer het label voor een nieuwe verhuring, niet pas bij een geschil.
Bij een appartement wordt het label van het hele gebouw gebruikt. Voor de telling is een individueel label van de woning nodig.
De aftopping wordt over het hoofd gezien. Een woning op 195 punten waarvan een groot deel uit de WOZ komt, kan na aftopping op 186 uitkomen. Dat is het verschil tussen vrij en gereguleerd.
Er wordt gerekend met een tabel uit een blog. Het beleidsboek van de Huurcommissie is de enige bron die telt bij een geschil.
De puntentelling wordt niet aan de huurder verstrekt. Dat is een verplichting, en het niet nakomen ervan versterkt de positie van de huurder in een procedure.
Er wordt gemikt op precies 187 punten. Bouw marge in. De grenzen en de rekenbedragen worden jaarlijks aangepast en een woning die dit jaar op 188 zit, kan volgend jaar onder de grens vallen.
Wat dit voor jou betekent
Verhuur je in het middensegment of daaromheen? Laat een formele puntentelling opstellen volgens het actuele beleidsboek, met een bewijsdossier. De kosten daarvan zijn een fractie van wat een terugbetaling bij de Huurcommissie kost.
Zit je woning rond de 187 punten? Kijk waar de goedkoopste punten zitten. Het energielabel is doorgaans het snelste rendement, gevolgd door voorzieningen in keuken en sanitair. Een labelverbetering die je in de vrije sector brengt, verandert je huurpotentieel fundamenteel.
Heb je een bestaande portefeuille? Reken elk contract door. Contracten die voor 1 juli 2024 zijn ingegaan en toen boven de liberalisatiegrens lagen, blijven geliberaliseerd. Maar bij een huurderswisseling wordt de woning opnieuw beoordeeld, en dan gelden de huidige regels.
Beheer je voor anderen? Leg per eenheid het puntentotaal, de peildatum, het energielabel en de WOZ-waarde vast, met de datum van de laatste telling erbij. Bij elke mutatie moet je die telling opnieuw kunnen onderbouwen.
Veelgestelde vragen
Geldt het puntensysteem ook voor mijn bestaande huurders?
Waar vind ik de officiële puntentelling?
Kan ik bezwaar maken tegen mijn WOZ-waarde om punten te veranderen?
Wat is het verschil tussen WWS en WWSO?
Moet ik een energielabel hebben om te verhuren?
Wat kost een officiële puntentelling?
Verandert de 187-puntengrens?
Bronnen
- Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, versie januari 2026
- Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte, versie januari 2026
- Bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, via overheid.nl
- Volkshuisvesting Nederland, maximale huurprijsgrenzen 2026
- Rijksoverheid, Wet betaalbare huur
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. De puntenwaarden per rubriek en de rekenbedragen wijzigen jaarlijks. Raadpleeg altijd het actuele beleidsboek van de Huurcommissie en laat je situatie beoordelen door een adviseur.
In BRIPE leg je per eenheid het puntentotaal, het energielabel, de WOZ-waarde en de peildatum vast, met de datum van de laatste telling erbij. Bij elke mutatie zie je meteen welke eenheden opnieuw beoordeeld moeten worden.
Bekijk huuradministratie in BRIPE