Maximale huurverhoging 2026: de percentages per segment

De percentages voor 2026

Waar die percentages vandaan komen

Elk segment kent zijn eigen rekenregel. Dat is sinds de Wet betaalbare huur het geval en het verklaart waarom de middenhuur dit jaar aanzienlijk meer ruimte heeft dan de vrije sector.

Vrije sector: 4,4 procent. De wet koppelt de maximale verhoging aan het láágste percentage van twee: de inflatie of de gemiddelde cao-loonontwikkeling, beide gemeten over december tot en met november. Daar komt één procentpunt bij. Over de periode december 2024 tot december 2025 was de loonontwikkeling 5,1 procent en de inflatie 3,4 procent. De inflatie was dus het laagste, en 3,4 plus 1 is 4,4 procent.

Middenhuur: 6,1 procent. Hier wordt gerekend met de cao-loonontwikkeling plus één procentpunt. Dat is 5,1 plus 1, oftewel 6,1 procent.

Sociale huur: 4,1 procent. Hier geldt het driejaarsgemiddelde van de inflatie plus 0,5 procentpunt. Dat driejaarsgemiddelde kwam uit op 3,6 procent, wat leidt tot 4,1 procent. Dat is lager dan het jaar ervoor, toen het maximum nog 5 procent bedroeg.

Het wettelijke maximum voor de vrije sector ligt vast tot 1 mei 2029.

De huurprijsgrenzen voor 2026

In welk segment een woning valt, hangt af van het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel en van de aanvangshuurprijs.

Deze grenzen gelden voor zelfstandige woonruimten met een huurcontract dat op of na 1 januari 2026 ingaat.

De spelregels waar het misgaat

Zonder verhogingsbeding mag je helemaal niet verhogen. Staat er in het huurcontract geen bepaling over jaarlijkse huurverhoging, dan kun je de huur niet eenzijdig aanpassen. Dat is de meest voorkomende en de duurste fout. Controleer het beding vóórdat je de aanzegging verstuurt, niet erna.

Het contract gaat niet boven de wet. Staat er in je huurcontract een hoger percentage dan het wettelijk maximum, dan geldt het wettelijk maximum. Staat er een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage. De wet is een plafond, geen recht.

Maximaal één keer per twaalf maanden. Ongeacht wat er in het contract staat.

De ingangsdatum is niet voor iedereen gelijk. In de vrije sector en de middenhuur hangt het moment van verhoging af van wat er in het contract is afgesproken, meestal de verjaardag van de ingangsdatum. Alleen in de sociale sector is 1 juli het gebruikelijke moment.

Bij middenhuur geldt ook nog het puntenmaximum. De nieuwe huurprijs mag na verhoging niet uitkomen boven de maximale huurprijs die bij het aantal punten hoort. Het percentage is dus een plafond, en het puntensysteem is een tweede plafond. Beide gelden.

Servicekosten tellen sinds 1 januari 2026 niet meer mee voor de huurtoeslag. Alleen de kale huur telt nog. Dat verandert niets aan wat jij mag verhogen, maar het verandert wel wat je huurder overhoudt. Wees erop voorbereid dat er vragen komen.

Rekenvoorbeeld

Een appartement in Rotterdam met een kale huur van € 1.150 per maand. Het contract is ingegaan op 1 maart 2024, telt 172 punten en valt daarmee in de middenhuur. In het contract staat een indexeringsclausule op basis van de consumentenprijsindex plus één procentpunt.

De verhuurder wil per 1 maart 2026 verhogen.

Stap 1: wat mag er volgens de wet?
Middenhuur in 2026: maximaal 6,1 procent. Dat zou € 1.150 × 1,061 = € 1.220,15 zijn.

Stap 2: wat staat er in het contract?
De clausule komt voor deze periode uit op 3,4 plus 1 is 4,4 procent. Dat is € 1.150 × 1,044 = € 1.200,60.

Stap 3: welk bedrag geldt?
Het contract noemt een lager percentage dan het wettelijk maximum, dus het contract geldt. De nieuwe huur wordt € 1.200,60.

Stap 4: blijft de woning binnen het segment?
Bij 172 punten hoort een maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Ligt de nieuwe huur daaronder, dan is de verhoging toegestaan. Ligt hij erboven, dan moet je terug naar het puntenmaximum.

Wie stap 3 overslaat en gewoon 6,1 procent doorvoert, vraagt bijna twintig euro per maand te veel en loopt het risico dat de huurder naar de Huurcommissie stapt.

Wat dit voor jou betekent

Verhuur je een handvol woningen? Zet per contract de ingangsdatum, het verhogingsbeding en het aantal punten op een rij voordat het jaar begint. De meeste fouten ontstaan doordat contracten met verschillende ingangsdata en verschillende bedingen in één ronde over dezelfde kam worden geschoren.

Beheer je voor derden? Je aanzegging moet per contract kloppen. Een generieke brief met één percentage voor de hele portefeuille is vrijwel altijd op een deel van de contracten onjuist, en dat is een risico dat bij jou ligt en niet bij de eigenaar.

Twijfel je over het segment? Het aantal punten bepaalt het. Lees ons artikel over het puntensysteem na de Wet betaalbare huur.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Rijksoverheid, "Wat is de maximale huurverhoging voor een vrijesectorwoning in 2026?"
• Huurcommissie, "Wettelijke wijzigingen per 1 januari 2026"
• Volkshuisvesting Nederland, "Huurverhoging in de gereguleerde en vrije sector"

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.