Huurindexatie: zo voer je hem correct door

De formule

Vrijwel elk indexeringsbeding werkt hetzelfde:

Nieuwe huurprijs = huidige huurprijs × (indexcijfer nieuwe periode ÷ indexcijfer oude periode)

De cijfers komen van het CBS, uit de consumentenprijsindex. Welke reeks je moet gebruiken en welke maanden je vergelijkt, staat in je contract. De meeste modelcontracten verwijzen naar het maandprijsindexcijfer volgens de CPI, reeks alle huishoudens.

De val van het basisjaar

Dit is de fout die het vaakst gemaakt wordt en die het langst onopgemerkt blijft.

Het CBS stelt periodiek een nieuw basisjaar vast. Dat betekent dat de reeks opnieuw op 100 wordt gezet en dat alle cijfers erna op die nieuwe basis worden uitgedrukt. Een indexcijfer van 128,4 uit de oude reeks en 108,7 uit de nieuwe reeks zijn niet vergelijkbaar, ook al staan ze allebei in een tabel van het CBS.

Gebruik je per ongeluk cijfers uit twee verschillende basisjaren, dan komt er onzin uit. Soms een huurverlaging, soms een verhoging van tientallen procenten. Beide zijn fout en beide leveren je een probleem op met je huurder.

De regel: haal beide cijfers uit dezelfde reeks met hetzelfde basisjaar. Wisselt het basisjaar tussen jouw twee vergelijkingsmomenten, gebruik dan de omrekening die het CBS daarvoor publiceert.

Het wettelijk maximum gaat altijd voor

Wat er ook in je contract staat, de wet is het plafond. In 2026 gelden deze maxima:

Komt je indexatieberekening hoger uit dan het maximum, dan geldt het maximum. Artikel 7:248 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt voor geliberaliseerde woonruimte dat een huurprijswijzigingsbeding nietig is voor zover het tot een hogere verhoging leidt dan de wet toestaat, en dat de huurprijs dan geldt als verhoogd met het maximaal toegestane percentage.

Komt je berekening lager uit, dan geldt jouw berekening. De wet geeft je geen recht op het maximum, alleen een grens.

Het opslagbeding

Veel modelcontracten voor de vrije sector bevatten naast het indexeringsbeding een opslagbeding: de huur wordt geïndexeerd op basis van de CPI en daar komt nog een percentage bij, doorgaans 1, 3 of 5 procent.

Die bedingen stonden een tijd onder druk. Vanaf medio 2023 toetsten meerdere kantonrechters ze ambtshalve aan de Europese richtlijn over oneerlijke bedingen, en in een aantal zaken werd het hele huurprijswijzigingsbeding onverbindend verklaard.

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad daar duidelijkheid over gegeven, na prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam. De kern:

Het indexeringsbeding en het opslagbeding worden apart beoordeeld. Ze dienen verschillende doelen. Het indexeringsbeding compenseert inflatie, het opslagbeding compenseert overige kostenstijgingen. Een opslagbeding dat oneerlijk is, maakt het indexeringsbeding niet automatisch ook oneerlijk.

Een opslag van maximaal 3 procent bovenop de CPI is in het algemeen niet oneerlijk. De huurder kan immers voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal kan stijgen en hoe vaak.

Als een beding wél oneerlijk is, wordt het geacht nooit te hebben bestaan. Verhogingen die je in het verleden op basis daarvan hebt doorgevoerd, zijn dan onverschuldigd betaald.

Dat laatste maakt het serieus. Een opslagbeding van 5 procent is met deze uitspraak niet automatisch veilig, en de gevolgen van een onverbindend beding lopen jaren terug. Laat je beding controleren als je met een hogere opslag werkt dan 3 procent.

De ROZ heeft haar modelcontracten mede naar aanleiding van deze rechtspraak aangepast. Werk je met een model uit 2023 of eerder, controleer dan of je een actuele versie gebruikt.

Rekenvoorbeeld

Een appartement in Amersfoort, kale huur € 1.320 per maand. Het contract is ingegaan op 1 april 2023 en bevat een indexeringsbeding op basis van de CPI reeks alle huishoudens, met de maand januari als vergelijkingsmoment, plus een opslag van maximaal 3 procent. De woning telt 195 punten en valt in de vrije sector.

Stap 1: de indexatie berekenen. Stel dat het indexcijfer van januari van het lopende jaar 3,4 procent hoger ligt dan dat van januari het jaar ervoor. De indexatie is dan 3,4 procent.

€ 1.320 × 1,034 = € 1.364,88

Stap 2: de opslag toepassen. Het contract staat maximaal 3 procent opslag toe. De verhuurder besluit die volledig te benutten.

€ 1.364,88 × 1,03 = € 1.405,83

Dat is een totale verhoging van 6,5 procent.

Stap 3: toetsen aan het wettelijk maximum. Voor de vrije sector geldt in 2026 een maximum van 4,4 procent.

€ 1.320 × 1,044 = € 1.377,89

De uitkomst. De berekende verhoging van 6,5 procent overschrijdt het maximum. Op grond van artikel 7:248 lid 3 BW is het beding in zoverre nietig en geldt de huurprijs als verhoogd met het maximaal toegestane percentage. De nieuwe huur wordt € 1.377,89.

Wie stap 3 overslaat en € 1.405,83 in rekening brengt, vraagt bijna achtentwintig euro per maand te veel. Over een jaar is dat ruim driehonderd euro, en de huurder kan dat terugvorderen.

De aankondiging

Naast de berekening is er de vorm. Drie dingen die je op orde moet hebben:

Het beding. Zonder indexeringsbeding kun je niet eenzijdig verhogen. Controleer dit voordat je iets verstuurt.

De termijn. Kijk in je contract welke aankondigingstermijn geldt. Verstuur je te laat, dan schuift de verhoging op.

De onderbouwing. Vermeld de oude huurprijs, de nieuwe huurprijs, het percentage, de gebruikte indexcijfers met de maanden erbij, en de ingangsdatum. Een brief die alleen het nieuwe bedrag noemt, nodigt uit tot bezwaar.

Wat er in de praktijk misgaat

Er wordt geïndexeerd zonder beding. De duurste fout, en de meest voorkomende bij verhuurders die een contract van een voorganger hebben overgenomen.

Twee basisjaren door elkaar. Zie hierboven. Controleer de reeks bij elk indexatiemoment.

Alle contracten in één ronde met hetzelfde percentage. Contracten hebben verschillende ingangsdata, verschillende bedingen en soms verschillende segmenten. Een generieke brief is bijna altijd op een deel van je portefeuille onjuist.

Het wettelijk maximum wordt vergeten. Vooral wanneer er een opslagbeding in het spel is.

Er wordt vaker dan één keer per twaalf maanden verhoogd. Ongeacht wat het contract zegt.

Een gemiste ronde wordt ingehaald. Dat mag niet. Het maximum geldt per verhoging, niet cumulatief.

Het segment wordt niet gecontroleerd. Bij middenhuur geldt naast het percentage ook het puntenmaximum. Beide plafonds gelden.

Wat dit voor jou betekent

Leg per contract vast wat er geldt. Welk beding, welke reeks, welke vergelijkingsmaanden, welke aankondigingstermijn, welke ingangsdatum. Dat is een eenmalige klus die je elk jaar terugverdient.

Controleer je opslagbeding. Werk je met een opslag boven 3 procent, laat het beding dan beoordelen. De gevolgen van een onverbindend beding werken jaren terug.

Bereken per contract, niet per portefeuille. En bewaar de berekening, inclusief de gebruikte indexcijfers. Bij een discussie is dat het enige wat telt.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Artikel 7:248 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
• Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780
• CBS, consumentenprijsindex
• Rijksoverheid en Huurcommissie, maximale huurverhoging 2026

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.