MJOP: verplicht of niet, en wat er in moet

Waarom je overal leest dat het wél verplicht is

Op veel websites staat dat een MJOP sinds 2018 verplicht is. Dat klopt niet, en het is een begrijpelijke vergissing.

Wat er in 2018 veranderde, is dat elke VvE verplicht werd om een minimumbedrag te reserveren. De wetgever gaf daarbij twee routes: reserveren op basis van een MJOP, of reserveren op basis van 0,5 procent van de herbouwwaarde. Omdat het MJOP in de wettekst als eerste route wordt genoemd en omdat de meeste adviseurs het aanraden, is het beeld ontstaan dat het plan zelf verplicht is.

Het onderscheid is niet alleen taalkundig. Een vereniging die geen MJOP heeft, overtreedt geen wet. Een vereniging die niets reserveert en geen beroep kan doen op een uitzondering, wel.

Wat er in een MJOP moet staan

Een bruikbaar plan bevat vier dingen.

Welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden nodig zijn. Per bouwdeel: dak, gevel, kozijnen, schilderwerk, installaties, lift, riolering, gemeenschappelijke ruimten.

Wanneer die werkzaamheden aan de beurt zijn. Het plan beslaat een periode van tien jaar. In de praktijk werken veel adviseurs met vijftien tot dertig jaar, omdat de grote posten zoals dakvervanging vaak buiten een tienjaarshorizon vallen.

Wat de werkzaamheden kosten. Een raming per post, gebaseerd op de actuele bouwkosten.

Wat er jaarlijks gereserveerd moet worden. De vertaling van de kostenraming naar een jaarlijkse storting in het reservefonds, rekening houdend met de huidige stand.

Dat laatste punt is het punt waar plannen in de praktijk tekortschieten. Een lijst met onderhoudsposten is nog geen MJOP. Zonder de financiële doorrekening kan de vergadering er geen besluit over nemen.

Vaststellen door de vergadering

Een MJOP dat op de server van de beheerder staat, telt niet. Het plan moet door de vergadering van eigenaars zijn vastgesteld. Pas dan is het de basis waarop je de reservering bepaalt en pas dan vervalt de terugval op de ondergrens van 0,5 procent.

Neem het plan dus expliciet op de agenda, leg het ter besluitvorming voor en leg het besluit vast in de notulen.

Hoe vaak bijwerken?

De wet noemt geen actualiseringstermijn. De praktijk hanteert drie tot vijf jaar, en daar is een goede reden voor: bouwkosten lopen hard op. Een raming van drie jaar oud wijkt al snel tien procent of meer af van de werkelijkheid.

Werk het plan in elk geval bij na groot onderhoud dat is uitgevoerd, na een schade of verbouwing, en wanneer de vereniging een verduurzamingstraject overweegt.

Rekenvoorbeeld

Een complex uit 1978 met 18 appartementen en een lift. Herbouwwaarde volgens de polis: € 3.400.000.

Zonder MJOP is de minimale reservering € 3.400.000 × 0,5 procent = € 17.000 per jaar.

Met MJOP blijkt het volgende beeld:

De doorrekening komt uit op een benodigde jaarlijkse reservering van € 29.400.

Het verschil is € 12.400 per jaar, oftewel ongeveer € 57 per eigenaar per maand. Een vereniging die op de ondergrens blijft zitten, komt bij de dakvervanging in 2034 ruim € 100.000 tekort. Dat is een eenmalige heffing van ongeveer € 5.700 per appartement.

Precies dat scenario is de reden dat de wetgever in 2018 heeft ingegrepen.

Wat er in de praktijk misgaat

Het plan is opgesteld zonder inspectie ter plaatse. Een MJOP op basis van bouwjaar en oppervlakte is een spreadsheet, geen plan. Zonder visuele inspectie mis je precies de posten die je niet zag aankomen.

Het plan is nooit vastgesteld. Opgesteld, gemaild, en daarna nooit op de agenda gezet. Formeel val je dan terug op de ondergrens.

De reservering is niet aangepast na vaststelling. Het plan vraagt om € 29.400 en de vereniging stort nog steeds € 17.000. Dan heeft het plan geen enkel effect.

Het plan verdwijnt bij een bestuurswissel. Dit is het meest voorkomende probleem in kleine verenigingen. Bewaar het plan op een plek die niet aan een persoon hangt.

Verduurzaming zit er niet in. Een MJOP dat alleen vervangt wat er ligt, negeert de investeringen die de komende jaren op verenigingen afkomen. Vraag er expliciet om.

Wat dit voor jou betekent

Ben je bestuurslid van een kleine vereniging? Een MJOP kost doorgaans enkele honderden tot een paar duizend euro. Dat voelt fors bij zes appartementen. Reken het toch even door: als de ondergrens structureel te laag is, betaal je dat verschil hoe dan ook, alleen later en in één keer.

Ben je beheerder? Houd per vereniging bij of er een MJOP is, wanneer het is vastgesteld, wanneer het voor het laatst is bijgewerkt en of de werkelijke reservering aansluit op wat het plan vraagt. Dat overzicht is het eerste wat een kascommissie vraagt en het laatste wat de meeste kantoren paraat hebben.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Artikel 5:126 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
• Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars, in werking per 1 januari 2018
• Rijksoverheid, "Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?"

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.