Waarborgsom bij verhuur: maximum, verrekening en teruggave
Sinds 1 juli 2023 mag een waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen. Je betaalt hem binnen veertien dagen na het einde van de huur terug. Verreken je iets, dan gaat het restant binnen dertig dagen terug, met een schriftelijke kostenspecificatie erbij. Je mag alleen huurachterstand, achterstallige servicekosten, een achterstallige energieprestatievergoeding en door de huurder veroorzaakte schade verrekenen.
De hoofdregel
De waarborgsom is geregeld in artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek, ingevoerd met de Wet goed verhuurderschap.
Een waarborgsom is niet verplicht. Spreek je er wel een af, dan geldt een maximum van twee maal de kale huurprijs. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn ingegaan, gold een maximum van drie maanden.
Kale huurprijs. Servicekosten tellen niet mee bij het berekenen van het maximum. Bij een kale huur van € 1.100 met € 90 servicekosten is het maximum dus € 2.200 en niet € 2.380.
Je mag geen rente vergoeden en de huurder kan die ook niet eisen.
Vraag je meer dan het maximum, dan kan de huurder de rechter vragen de waarborgsom te verlagen. Wordt hij verlaagd, dan betaal je het te veel betaalde terug. Daarnaast kan de huurder de gemeente vragen handhavend op te treden, want dit valt onder de Wet goed verhuurderschap.
Wat je mag verrekenen
De wet noemt vier categorieën.
- Huurachterstand
- Achterstallige servicekosten
- Een achterstallige energieprestatievergoeding
- Schade aan de woning die door de huurder is veroorzaakt
Andere kosten mag je niet verrekenen. Administratiekosten, contractkosten, kosten voor een eindschoonmaak die je zelf hebt ingepland zonder dat de woning vuil was: die vallen er niet onder.
Normale slijtage mag je niet verrekenen. En schade die het gevolg is van slecht of achterstallig onderhoud aan jouw kant al helemaal niet.
De termijnen
| Situatie | Termijn |
|---|---|
| Geen verrekening, woning netjes opgeleverd | Volledige waarborgsom terug binnen 14 dagen na einde huur |
| Wel verrekening | Restant terug binnen 30 dagen, met schriftelijke kostenspecificatie |
Die specificatie is niet optioneel. Je moet de huurder schriftelijk informeren over wat je verrekent en waarom, met de bedragen erbij.
De opleverstaat is je bewijs
Verreweg de meeste conflicten over waarborgsommen ontstaan doordat er geen goede beginopname is gemaakt.
Is er bij aanvang geen inspectierapport opgemaakt, dan is het uitgangspunt dat de woning bij vertrek in dezelfde staat verkeert als bij de start. Je kunt dan feitelijk niets aantonen en dus vrijwel niets verrekenen.
Maak bij aanvang een gedetailleerde opnamestaat met foto's, laat die door beide partijen ondertekenen en bewaar hem bij het contract. Doe bij vertrek dezelfde inspectie, bij voorkeur samen met de huurder.
Dat is vijftien minuten werk aan het begin van elke huurperiode en het is het verschil tussen een discussie die je wint en een discussie die je niet eens kunt voeren.
Rekenvoorbeeld
Een woning met een kale huur van € 1.150 per maand en € 85 servicekosten. De waarborgsom is € 2.300, oftewel twee maanden kale huur.
De huurder vertrekt per 30 juni. Bij de eindinspectie blijkt:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Openstaande huur juni | € 1.150 |
| Beschadigde binnendeur, vervanging inclusief montage | € 340 |
| Slijtageplekken in het tapijt na vier jaar bewoning | niet verrekenbaar |
| Administratiekosten eindafrekening | niet verrekenbaar |
| Totaal verrekenbaar | € 1.490 |
Terug te betalen: € 2.300 min € 1.490 is € 810, binnen dertig dagen, met een schriftelijke specificatie waarin de huurachterstand en de deur worden onderbouwd.
Zou de huurder alles hebben betaald en de woning zonder schade hebben opgeleverd, dan gaat de volledige € 2.300 binnen veertien dagen terug.
Wat er in de praktijk misgaat
De waarborgsom wordt berekend over de totale huur. Het maximum gaat over de kale huur, zonder servicekosten.
De termijn wordt niet gehaald. Veertien dagen bij geen verrekening, dertig bij wel verrekening. Dat zijn korte termijnen en ze worden structureel overschreden.
Er wordt verrekend zonder specificatie. Een bedrag inhouden met de mededeling dat er schade was, voldoet niet. Je moet schriftelijk specificeren.
Normale slijtage wordt als schade geboekt. Vier jaar bewoning laat sporen na. Dat is geen schade.
Er is geen beginopname. Zonder rapport bij aanvang sta je bij vertrek met lege handen.
De waarborgsom wordt gebruikt als laatste maandhuur. Dat is een verzoek van huurders dat begrijpelijk is en dat je niet hoeft te accepteren. Bovendien verlies je daarmee je zekerheid voor eventuele schade.
De waarborgsom staat niet apart. Het is geld van de huurder tot het moment dat er iets te verrekenen valt. Boek het als schuld, niet als opbrengst.
Bij een oud contract wordt drie maanden aangehouden. Voor contracten van vóór 1 juli 2023 kan dat kloppen, maar bij een nieuw contract met dezelfde huurder geldt het nieuwe maximum.
Wat dit voor jou betekent
Verhuur je woonruimte? Zet de waarborgsom op precies twee maanden kale huur, niet hoger. En zet de teruggavetermijn in je proces, niet in je hoofd.
Beheer je voor derden? De termijn van veertien dagen begint te lopen bij het einde van de huur, niet bij het moment dat jij de eindafrekening af hebt. Plan de eindinspectie dus vóór de sleuteloverdracht, niet erna.
Werk je met een opleverstaat? Zo niet, begin er vandaag mee. Het is de goedkoopste verzekering in de hele verhuurpraktijk.
Veelgestelde vragen
Is een waarborgsom verplicht?
Mag ik naast de waarborgsom een bankgarantie vragen?
Moet ik rente vergoeden over de waarborgsom?
Wat als de huurder de woning slecht oplevert?
Mag ik de waarborgsom gebruiken als de huurder een maand niet betaalt tijdens de huur?
Geldt dit ook voor kamerverhuur?
Geldt dit ook voor bedrijfsruimte?
Bronnen
- Artikel 7:261b Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
- Wet goed verhuurderschap
- Rijksoverheid, "Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen?"
- Volkshuisvesting Nederland, informatie over de waarborgsom
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.
In BRIPE leg je de waarborgsom vast als schuld aan de huurder, koppel je de opnamestaat met foto's aan de eenheid en stel je bij vertrek de eindafrekening samen met de specificatie die de wet vereist.
Bekijk huuradministratie in BRIPE