Huurcontract opzeggen: termijnen en gronden per contractvorm
Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Een huurder kan opzeggen met een termijn gelijk aan zijn betaalperiode, minimaal één en maximaal drie maanden. Een verhuurder heeft een langere termijn nodig, minimaal drie maanden plus één maand per jaar dat de huurder er woont tot maximaal zes maanden, én een van de wettelijke opzeggingsgronden. Stemt de huurder niet in, dan loopt de huur door totdat de rechter beslist.
Wat er op 1 juli 2024 is veranderd
De Wet vaste huurcontracten heeft de standaard omgedraaid. Tot die datum kon je als verhuurder een contract voor bepaalde tijd sluiten van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning en maximaal vijf jaar voor een kamer. Dat contract eindigde vanzelf, zonder opzeggingsgrond.
Die mogelijkheid is geschrapt. Nieuwe huurovereenkomsten voor woonruimte gelden in beginsel voor onbepaalde tijd.
Dit is de kostbaarste fout die je in 2026 kunt maken. Bied je een reguliere huurder een contract met een einddatum aan zonder dat een wettelijke uitzondering van toepassing is, dan kijkt de rechter door die einddatum heen. Het contract geldt vanaf dag één als een contract voor onbepaalde tijd en de huurder heeft volledige huurbescherming. De einddatum in je contract is dan waardeloos.
Werken met een verouderd contractmodel is daarmee een van de duurste risico's die een particuliere verhuurder op dit moment kan lopen.
Wat nog wel mag
Specifieke groepen, maximaal twee jaar. Er bestaat een Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst dat limitatief opsomt voor welke huurders nog een tijdelijk contract mag. Limitatief betekent: alleen in exact die situaties, zonder ruimte voor interpretatie. Daar vallen bijvoorbeeld studenten onder die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente gaan wonen, of studenten die vanuit het buitenland naar Nederland komen.
De maximale termijn is twee jaar, voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Voor kamers was dat vroeger vijf jaar. Verlenging is niet mogelijk: loopt het contract door na de einddatum, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd.
Je moet de huurder wel tussen drie en één maand voor afloop schriftelijk aanzeggen dat het contract eindigt. Vergeet je dat, dan wordt het contract voor onbepaalde tijd.
De diplomatenclausule, ook wel tussenhuur. Je verhuurt je eigen woning tijdelijk omdat je zelf elders verblijft en er daarna weer in gaat wonen. Dit moet vooraf duidelijk in het contract staan.
De Leegstandwet. Voor woningen die te koop staan of gesloopt of gerenoveerd gaan worden, met een vergunning van de gemeente.
Het campuscontract. Voor studentenwoningen, met een eigen regime.
Hospitaverhuur. Verhuur je een kamer in de woning waarin je zelf woont, dan geldt in de eerste negen maanden een proeftijd waarin je zonder wettelijke opzeggingsgrond kunt opzeggen. Daarna gelden de normale regels volledig.
Let op: kamerverhuur valt altijd onder huurprijsbescherming. Kamers kunnen niet liberaliseren naar de vrije sector. De maximale huurprijs volgt uit het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte.
Opzegtermijnen
| Wie zegt op | Termijn |
|---|---|
| Huurder | Gelijk aan de betaalperiode, minimaal één maand en maximaal drie maanden |
| Verhuurder | Minimaal drie maanden, plus één maand per jaar dat de huurder in de woning woont, tot maximaal zes maanden |
Bij maandelijkse huurbetaling is de opzegtermijn voor de huurder dus één maand. Een huurder die vier jaar in de woning zit, moet door de verhuurder met zes maanden worden opgezegd.
De vorm doet ertoe. Een opzegging door de verhuurder gaat per aangetekende brief of per deurwaardersexploot, met vermelding van de opzeggingsgrond. Een opzegging per e-mail of WhatsApp voldoet niet en houdt geen stand.
De opzeggingsgronden
Als verhuurder kun je niet zomaar opzeggen. De wet somt de gronden limitatief op. De belangrijkste:
Slecht huurderschap. De huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt. Denk aan structurele overlast, ernstige verwaarlozing of langdurige wanbetaling. Dit moet je kunnen aantonen met een dossier, niet met een gevoel.
Dringend eigen gebruik. Je hebt de woning zelf nodig, of een naaste. Dit is een zware toets. De rechter kijkt of het gebruik echt dringend is, of je de huurder passende vervangende woonruimte kunt aanbieden en of je belang zwaarder weegt dan dat van de huurder.
De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Let op: een huurprijsverhoging valt hier niet onder.
Verwezenlijking van een bestemmingsplan.
Een overeengekomen tijdelijke verhuur. Zoals de diplomatenclausule.
Wat er gebeurt als de huurder niet instemt
Dit is het punt dat verhuurders het vaakst onderschatten.
Zeg je op en de huurder stemt niet schriftelijk in, dan eindigt de huur niet. De huurovereenkomst loopt gewoon door totdat de rechter heeft beslist. Je moet dus zelf naar de kantonrechter om beëindiging te vorderen, en die procedure kan maanden duren.
Dat is het spiegelbeeld van de huurdersopzegging: een huurder die correct opzegt, is er na zijn termijn gewoon uit.
Rekenvoorbeeld
Een appartement dat sinds 1 maart 2021 wordt verhuurd. De huurder betaalt per maand. De verhuurder wil de woning zelf gaan bewonen en zegt op 10 januari 2026 op.
De termijn. De huurder woont er bijna vijf jaar. De opzegtermijn is drie maanden plus vier maanden, dus zeven maanden, afgetopt op het wettelijk maximum van zes maanden. Opgezegd op 10 januari betekent dat de opzegging op zijn vroegst per 1 augustus 2026 kan gaan werken, afhankelijk van de betaaltermijnen.
De grond. Dringend eigen gebruik. Die moet in de aangetekende opzeggingsbrief staan en onderbouwd worden.
Het vervolg. Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in, dan blijft de huurovereenkomst van kracht. De verhuurder moet naar de kantonrechter en aannemelijk maken dat het eigen gebruik werkelijk dringend is.
De les. Wie in januari denkt de woning in maart te kunnen betrekken, komt bedrogen uit. Reken bij een beëindiging op de lange baan, niet op de korte.
Wat er in de praktijk misgaat
Er wordt een oud contractmodel gebruikt. Een model uit 2023 met een standaard einddatum van twee jaar levert je in 2026 een contract voor onbepaalde tijd op. Controleer je model.
De aanzegging bij een tijdelijk contract wordt vergeten. Zelfs bij een geldige uitzondering moet je tussen drie en één maand voor afloop schriftelijk aanzeggen. Vergeten betekent onbepaalde tijd.
Er wordt opgezegd per e-mail. Een opzegging door de verhuurder moet aangetekend of per exploot, met de grond erin.
De opzeggingsgrond ontbreekt of is te vaag. "Ik wil het pand verkopen" is geen wettelijke opzeggingsgrond voor woonruimte. Verkoop breekt geen huur.
Er wordt gedacht dat de huur eindigt als de termijn verstrijkt. Bij opzegging door de verhuurder loopt de huur door totdat de huurder instemt of de rechter beslist.
Bij een tijdelijk contract voor een specifieke groep wordt de doelgroepeis niet getoetst. Een student die al in dezelfde gemeente woont, valt niet onder de studentenuitzondering. Dan is je contract alsnog voor onbepaalde tijd.
Oude kamercontracten van vijf jaar worden vergeten. Tijdelijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte die vóór de Wet vaste huurcontracten voor vijf jaar zijn aangegaan, eindigen uiterlijk op 1 juli 2029.
Wat dit voor jou betekent
Verhuur je woonruimte? Laat je contractmodel controleren op de huidige wetgeving. Dat is één keer werk en het voorkomt het duurste probleem in deze categorie.
Wil je flexibiliteit? Die is er nauwelijks meer. Investeer daarom in huurderselectie in plaats van in een einddatum. Een goede huurder die tien jaar blijft, is commercieel gunstiger dan een reeks tijdelijke contracten die je toch niet mag sluiten.
Beheer je voor derden? Leg per contract vast: de contractvorm, de eventuele uitzonderingsgrond, de einddatum en de aanzegdatum. Dat laatste is de datum waarop je de eigenaar moet waarschuwen, niet de datum waarop het contract afloopt.
Veelgestelde vragen
Mag ik nog een tijdelijk huurcontract van twee jaar aanbieden?
Kan ik opzeggen omdat ik de woning wil verkopen?
Wat als ik de aanzegging bij een tijdelijk contract vergeet?
Hoe lang duurt een procedure bij de kantonrechter?
Geldt dit ook voor bedrijfsruimte?
Mag ik een proeftijd afspreken?
Bronnen
- Wet vaste huurcontracten, in werking per 1 juli 2024
- Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst
- Artikel 7:271 tot en met 7:274 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
- Rijksoverheid, informatie over huurcontracten en huurbescherming
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.
In BRIPE leg je per contract de vorm, de ingangsdatum, de opzegtermijn en de aanzegdatum vast. Het platform waarschuwt je op tijd, zodat je nooit een aanzegging mist en een tijdelijk contract niet ongemerkt in onbepaalde tijd verandert.
Bekijk objectbeheer in BRIPE