Huurachterstand: wat je als verhuurder wel en niet mag doen

De volgorde

Stap 1: de herinnering. Vriendelijk en snel. Een groot deel van de achterstanden is een vergissing of een tijdelijk probleem, en het scheelt je veel als je er binnen een week bij bent in plaats van na twee maanden.

Stap 2: de aanmaning met veertiendagentermijn. Bij een huurder die consument is, ben je verplicht eerst een aanmaning te sturen waarin je een termijn van veertien dagen geeft en waarin je aankondigt welke incassokosten je in rekening brengt als er niet betaald wordt. Die termijn begint te lopen op de dag na ontvangst van de brief.

Doe je dit niet, dan ben je geen incassokosten verschuldigd. Ook niet als je later een incassobureau inschakelt.

Stap 3: incassokosten en wettelijke rente. Pas na het verstrijken van de veertiendagentermijn mag je incassokosten rekenen. Die zijn wettelijk genormeerd via een staffel: over de eerste € 2.500 van de hoofdsom geldt 15 procent, met een minimum van € 40. Daarboven loopt het percentage af. Daarnaast mag je wettelijke rente rekenen over het openstaande bedrag.

Stap 4: een betalingsregeling. Vaak de verstandigste route. Leg hem schriftelijk vast, met bedragen en data, en spreek af wat er gebeurt als de regeling niet wordt nagekomen.

Stap 5: de kantonrechter. Blijft betaling uit, dan vorder je bij de kantonrechter betaling en, als de achterstand ernstig genoeg is, ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming.

Wanneer is ontbinding haalbaar?

Er staat geen grens in de wet. In de rechtspraak geldt als vuistregel dat een achterstand van ongeveer drie maanden ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Bij minder wijst de rechter de vordering tot ontbinding vaak af, ook al krijg je wel betaling toegewezen.

De rechter weegt daarbij mee of je hebt geprobeerd tot een oplossing te komen, of er sprake is van bijzondere omstandigheden en of ontruiming in verhouding staat tot de tekortkoming. Een dossier waaruit blijkt dat je hebt aangemaand, een regeling hebt aangeboden en die niet is nagekomen, staat aanzienlijk sterker dan een dossier met alleen bankafschriften.

Wat absoluut niet mag

Dit is eigenrichting en het keert zich altijd tegen je.

• Het slot vervangen of de sloten laten omzetten
• De nutsvoorzieningen afsluiten of laten afsluiten
• De woning binnengaan zonder toestemming van de huurder
• Spullen van de huurder meenemen of buiten zetten
• De huurder onder druk zetten met bezoeken, dreigende berichten of intimidatie

Ontruiming mag uitsluitend door een deurwaarder, op basis van een vonnis. Doe je het zelf, dan pleeg je zelf wanprestatie en riskeer je een schadevergoeding aan de huurder, ongeacht hoe hoog zijn achterstand was.

Intimidatie en het ontzeggen van toegang vallen bovendien onder de Wet goed verhuurderschap, waarop de gemeente kan handhaven.

Rekenvoorbeeld

Een huurder met een kale huur van € 1.050 per maand betaalt in maart, april en mei niet.

De hoofdsom is € 3.150.

De veertiendagenbrief gaat op 8 juni de deur uit. De huurder ontvangt hem op 10 juni, dus de termijn loopt tot en met 24 juni. In de brief staat wat er gebeurt en welk bedrag aan incassokosten volgt.

De incassokosten bij een hoofdsom van € 3.150: 15 procent over de eerste € 2.500 is € 375, plus het lagere staffelpercentage over de resterende € 650. Het totaal komt uit rond de € 407.

De wettelijke rente loopt per termijn vanaf de vervaldatum.

De vervolgstap. Bij drie maanden achterstand is de drempel voor ontbinding in beeld. Voordat je de kantonrechter inschakelt, is het verstandig één keer een concrete betalingsregeling voor te stellen en die schriftelijk vast te leggen. Wordt die niet nagekomen, dan heb je een dossier waarin je hebt laten zien dat je redelijk bent geweest, en dat weegt mee.

De les. Wie op 1 maart al belt, heeft in juni een compleet dossier. Wie in juni pas begint, heeft alleen een probleem.

Wat er in de praktijk misgaat

Er wordt te laat begonnen. De grootste voorspeller van een onoplosbare achterstand is de tijd tussen de eerste gemiste betaling en het eerste contact.

De veertiendagenbrief ontbreekt of klopt niet. Zonder correcte aanmaning met de juiste termijn en de aangekondigde kosten ben je geen incassokosten verschuldigd. De termijn begint bovendien pas te lopen na ontvangst, niet na verzending.

Er worden hogere incassokosten gerekend dan toegestaan. De staffel is wettelijk genormeerd bij consumenten en je kunt daar niet contractueel van afwijken.

Er wordt eigenrichting gepleegd. Slot vervangen of energie afsluiten maakt van jou de partij die fout zit.

De waarborgsom wordt tussentijds verrekend. De waarborgsom is voor de afwikkeling aan het einde van de huur, niet voor een lopende achterstand.

Er is geen dossier. Bewaar alle correspondentie, alle aanmaningen en alle betaalafspraken op één plek. Dat is precies wat de rechter wil zien.

Er wordt bij een kleine achterstand meteen ontbinding gevorderd. Bij één of twee maanden krijg je doorgaans wel betaling maar geen ontruiming toegewezen, en dan heb je proceskosten gemaakt voor niets.

Betalingen worden niet correct toegerekend. Een deelbetaling gaat volgens de wettelijke volgorde eerst naar kosten, dan naar rente en dan naar de hoofdsom, tenzij anders afgesproken. Administreer dat zuiver, anders klopt je vordering niet.

Wat dit voor jou betekent

Signaleer vroeg. Een openstaandepostenoverzicht dat je maandelijks bekijkt, is de belangrijkste maatregel tegen huurachterstand. Alles daarna is schadebeperking.

Standaardiseer je brieven. Een herinnering, een correcte veertiendagenbrief en een voorstel voor een betalingsregeling. Drie sjablonen die je één keer goed laat opstellen.

Beheer je voor derden? Spreek met de eigenaar vooraf af bij welke achterstand je escaleert en wie de kosten van een procedure draagt. Dat gesprek voer je liever vooraf dan bij drie maanden achterstand.

Wees menselijk waar het kan. Een huurder met een tijdelijk probleem die een regeling krijgt, blijft doorgaans jaren zitten. Een uitgezette huurder kost je leegstand, procedurekosten en een oninbare vordering.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek, via wetten.overheid.nl
• Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten
• Wet kwaliteit incassodienstverlening
• Wet goed verhuurderschap

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur.