Vastgoed in box 3 in 2026
Verhuurd vastgoed dat je privé aanhoudt, valt in box 3 onder de categorie overige bezittingen. Daarvoor geldt in 2026 een forfaitair rendement van 6,00 procent en een tarief van 36 procent. Het heffingvrij vermogen is € 59.357 per persoon. Is je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kun je een beroep doen op de tegenbewijsregeling.
De cijfers voor 2026
| Onderdeel | 2026 |
|---|---|
| Forfait overige bezittingen, waaronder vastgoed | 6,00 procent, definitief |
| Forfait banktegoeden | 1,28 procent, voorlopig |
| Forfait schulden | 2,70 procent, voorlopig |
| Tarief | 36 procent |
| Heffingvrij vermogen | € 59.357 per persoon, € 118.714 met fiscaal partner |
| Drempel schulden | € 3.800 per persoon, € 7.600 met fiscaal partner |
| Peildatum | 1 januari |
De forfaits voor banktegoeden en schulden worden pas begin 2027 definitief vastgesteld. Het percentage voor overige bezittingen staat al vast.
Wat er bijna anders was. In het oorspronkelijke Belastingplan 2026 zou het forfait voor overige bezittingen naar 7,78 procent gaan en zou het heffingvrij vermogen dalen naar € 51.396. Beide voorstellen zijn eind 2025 teruggedraaid. Krijg je een oude voorlopige aanslag met die cijfers, vraag dan een nieuwe aan.
De waarde van een verhuurde woning
Voor een woning gebruik je de WOZ-waarde, met als waardepeildatum 1 januari van het voorafgaande jaar.
Verhuur je de woning langdurig aan een derde, dan mag je die WOZ-waarde in 2026 nog corrigeren met de leegwaarderatio. Een verhuurde woning is op de markt immers minder waard dan een lege.
Hoe het werkt. Deel de jaarhuur door de WOZ-waarde. De uitkomst zoek je op in de tabel van de Belastingdienst en het bijbehorende percentage vermenigvuldig je met de WOZ-waarde.
De percentages lopen van ongeveer 73 tot 100 procent. De kern: hoe hoger de huur ten opzichte van de waarde, hoe kleiner de korting. Vanaf een jaarhuur van ongeveer 5 procent van de WOZ-waarde telt de woning voor de volle WOZ-waarde mee. De korting zit dus vooral bij relatief lage huren, precies de situatie waarin veel gereguleerde huurwoningen zitten.
Wanneer de leegwaarderatio niet geldt:
- Bij tijdelijk verhuurde woningen. Dan geldt de volledige WOZ-waarde.
- Bij verhuur aan een gelieerde partij, zoals familie of je eigen bv, tegen voorwaarden die je niet met een willekeurige derde zou afspreken. Dan geldt het hoogste percentage uit de tabel, dus 100 procent.
Per 1 januari 2026 is de regeling op twee punten aangescherpt, waaronder een tegenbewijsdrempel bij een afwijking van tien procent of meer van de werkelijke marktwaarde.
Raadpleeg de actuele tabel bij de Belastingdienst, want de percentages worden periodiek geactualiseerd.
De tegenbewijsregeling
Dit is het onderdeel dat voor vastgoedbeleggers vaak het meest oplevert.
Is je werkelijke rendement in een jaar lager dan het forfaitaire rendement, dan word je belast over het werkelijke rendement. Is het hoger, dan betaal je toch alleen over het forfait. De heffing is dus gemaximeerd op het forfaitaire rendement.
Bij een verhuurde woning met een nettorendement van 3,3 procent en een forfait van 6 procent kan dat aanzienlijk schelen. Het werkelijke rendement wordt wel volgens strikte regels berekend, dus laat dit doorrekenen door een adviseur voordat je erop rekent.
Rekenvoorbeeld
Een belegger met één verhuurde woning, privé aangehouden, geen fiscaal partner.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| WOZ-waarde woning, peildatum 1 januari 2025 | € 300.000 |
| Jaarhuur, kaal | € 9.000 |
| Verhouding jaarhuur tegenover WOZ | 3,0 procent |
| Leegwaarderatio bij die verhouding | 90 procent |
| Waarde voor box 3 | € 270.000 |
| Spaargeld | € 20.000 |
| Hypotheekschuld op de woning | € 150.000 |
| Schuldendrempel | € 3.800 |
Rendementsgrondslag: € 270.000 plus € 20.000 min (€ 150.000 min € 3.800) is € 143.800.
Forfaitair rendement:
Overige bezittingen: € 270.000 × 6,00 procent = € 16.200
Banktegoeden: € 20.000 × 1,28 procent = € 256
Schulden: € 146.200 × 2,70 procent = € 3.947 af
Totaal: € 12.509
Dat rendement wordt naar rato toegerekend aan de grondslag boven het heffingvrij vermogen van € 59.357. Over dat deel betaal je 36 procent.
De vergelijking met de werkelijkheid. De huurinkomsten zijn € 9.000. Na kosten blijft daar misschien € 5.500 van over. Het forfaitaire rendement van € 12.509 ligt daar ruim boven. Precies daarvoor bestaat de tegenbewijsregeling, en in deze situatie is doorrekenen dus de moeite waard.
Wat er de komende jaren verandert
Dit deel gaat over aangekondigd beleid. Het kan nog wijzigen, dus volg de berichtgeving en toets het bij je adviseur.
Per 1 januari 2027: afschaffing van de leegwaarderatio. In het Belastingplan 2026 is aangekondigd dat de leegwaarderatio verdwijnt. Verhuurd vastgoed telt daarna voor de volle WOZ-waarde mee in box 3. Voor verhuurders met gereguleerde woningen en dus lage huren ten opzichte van de waarde, is dat een aanzienlijke lastenverzwaring.
Per 1 januari 2028: een stelsel op basis van werkelijk rendement. Het kabinet stuurt op invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. Voor vastgoed is het uitgangspunt dat huurinkomsten jaarlijks worden belast en dat waardestijging pas bij verkoop in de heffing komt, gerekend vanaf een openingswaarde per 1 januari 2028. Voor banktegoeden, beleggingen en crypto wordt gedacht aan jaarlijkse heffing over zowel inkomsten als waardeveranderingen.
Dat betekent dat de administratie van je huurinkomsten en je kosten fiscaal veel zwaarder gaat wegen dan nu. Wie vandaag zijn kosten per object bijhoudt, is straks in het voordeel.
Wat er in de praktijk misgaat
De leegwaarderatio wordt toegepast waar dat niet mag. Bij tijdelijke verhuur en bij niet-marktconforme verhuur aan familie geldt de volledige WOZ-waarde.
Er wordt met de verkeerde WOZ-waarde gerekend. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het voorafgaande jaar.
De tegenbewijsregeling wordt niet overwogen. Bij vastgoed met een bescheiden nettorendement is dat vaak de duurste omissie.
Kosten worden niet per object bijgehouden. Nu nog beperkt relevant voor box 3, straks essentieel.
Er wordt gerekend met de oude voorlopige aanslag. Die kan nog uitgaan van 7,78 procent en een lager heffingvrij vermogen.
De vergelijking met een bv wordt niet gemaakt. Voor grotere portefeuilles kan een bv-structuur fiscaal gunstiger uitpakken, maar daar staan overdrachtsbelasting, administratieve lasten en andere nadelen tegenover. Dat is een adviesvraag, geen vuistregel.
Wat dit voor jou betekent
Houd je vastgoed privé aan? Reken je positie met en zonder tegenbewijsregeling door. Bij een laag nettorendement is dat direct geld.
Verhuur je aan familie? Controleer of je huurprijs marktconform is. Zo niet, dan telt de woning voor de volle WOZ-waarde mee.
Denk je aan een aankoop? Neem de box 3-heffing mee in je rendementsberekening. Een nettorendement van 3,3 procent voor belasting ziet er na heffing heel anders uit.
Bereid je voor op 2028. Als de heffing straks op werkelijke inkomsten en kosten wordt gebaseerd, is een administratie waarin per object alle huur en alle kosten staan geen luxe meer maar een voorwaarde.
Veelgestelde vragen
Welk forfait geldt voor vastgoed in 2026?
Wat is het tarief in box 3?
Mag ik onderhoudskosten aftrekken in box 3?
Telt de hypotheek op mijn beleggingspand mee?
Wanneer verdwijnt de leegwaarderatio?
Wat gebeurt er in 2028?
Geldt dit ook voor vastgoed in een bv?
Bronnen
- Belastingdienst, forfaitaire rendementspercentages en heffingvrij vermogen box 3 2026
- Belastingdienst, tabellen waarde verhuurde of verpachte woning
- Belastingplan 2026
- Rijksoverheid, berichtgeving over de Wet werkelijk rendement box 3
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies. Fiscale regels wijzigen jaarlijks en een deel van het hier beschreven beleid is aangekondigd maar nog niet definitief. Laat je situatie beoordelen door een belastingadviseur.
In BRIPE staan per object de gefactureerde huur en alle geboekte kosten, met export per periode. Precies de onderbouwing die je nu al nodig hebt voor de tegenbewijsregeling en straks voor een heffing op basis van werkelijke inkomsten.
Bekijk rapportage en rendement in BRIPE