Leegstand meten en terugdringen bij verhuur

Twee manieren om het te meten

Financiële leegstand. Gederfde huur gedeeld door de potentiële jaarhuur, uitgedrukt in procenten. Dit is het cijfer dat je in je rendementsberekening gebruikt.

Fysieke leegstand. Het aantal dagen dat een eenheid leegstond gedeeld door het aantal dagen in de periode. Dit is het cijfer waarmee je stuurt op je proces.

De twee lopen uiteen zodra je eenheden met verschillende huurprijzen hebt. Een leegstaand penthouse kost je meer dan een leegstaande berging, terwijl ze fysiek even lang leegstaan. Meet daarom beide.

Frictieleegstand tegenover structurele leegstand

Dit onderscheid bepaalt wat je eraan kunt doen.

Frictieleegstand is de tijd tussen twee huurders: de opzegtermijn benutten, opleveren, herstellen, adverteren, bezichtigen, selecteren en het contract rondmaken. Dit is je eigen proces en je kunt het vrijwel volledig beïnvloeden.

Structurele leegstand is een eenheid die niet verhuurd raakt tegen de prijs die je vraagt, of die door de staat of de ligging geen huurder trekt. Dit is een prijs-, product- of locatievraagstuk.

Verreweg de meeste leegstand in particuliere portefeuilles is frictieleegstand. En verreweg de meeste tijd die daarin zit, valt tussen het moment van opzeggen en het moment dat de advertentie online staat.

Rekenvoorbeeld

Een portefeuille van twaalf eenheden met een gemiddelde kale huur van € 1.150 per maand. De potentiële jaarhuur is 12 × 12 × € 1.150 = € 165.600.

In een jaar zijn er drie mutaties, met respectievelijk 6 weken, 3 weken en 9 weken leegstand.

Financiële leegstand: € 4.776 ÷ € 165.600 × 100 = 2,88 procent

Dat lijkt bescheiden. Maar zet het naast je nettorendement: bij een portefeuille met een nettorendement van 3,3 procent is € 4.776 aan gederfde huur ongeveer een tiende van je hele jaarresultaat.

Waar de winst zit. Eenheid 11 stond negen weken leeg. Uit de dossiers blijkt dat de advertentie pas drie weken na de opzegging online ging, omdat er eerst geschilderd moest worden en de schilder pas over twee weken kon. Die drie weken zijn € 796. Alleen al door bij opzegging direct te adverteren en de klus parallel in te plannen, haal je een aanzienlijk deel van je leegstand weg.

Waar de tijd verdwijnt

In vrijwel elke portefeuille zitten de weken op dezelfde vijf plekken.

Tussen de opzegging en de advertentie. Vaak twee tot vier weken, meestal omdat er gewacht wordt tot de woning leeg is voordat er foto's worden gemaakt. Gebruik de foto's van de vorige verhuring, of maak nieuwe met de huurder erin en meld dat de woning nog bewoond is.

Tussen de oplevering en de start van het herstel. De aannemer of schilder is niet vooraf ingepland. Plan bij opzegging meteen in, met een marge.

Tussen bezichtiging en beslissing. Een selectieproces zonder deadline loopt uit. Zet een reactietermijn en een beslismoment.

Tussen selectie en contract. Documenten opvragen, screenen, contract opstellen, ondertekenen. Met een vaste checklist en een klaarliggend contractmodel is dit twee dagen in plaats van twee weken.

Tussen contract en sleuteloverdracht. Zorg dat de ingangsdatum aansluit op de opleverdatum en niet op de eerste van de volgende maand omdat dat administratief makkelijker was.

Wat je kunt sturen

Adverteer op de dag van opzegging. Niet als de woning leeg is.

Werk met een vaste mutatiechecklist. Opzegging bevestigen, eindinspectie plannen, herstelwerk inplannen, advertentie plaatsen, bezichtigingen bundelen, selectie afronden, contract opmaken, sleuteloverdracht. Elke stap met een verantwoordelijke en een datum.

Bundel bezichtigingen. Eén blok van twee uur met acht kandidaten werkt beter dan acht losse afspraken over drie weken.

Laat de ingangsdatum aansluiten. Een halve maand leegstand omdat je op de eerste wilde starten, is puur verlies.

Meet per mutatie. Hoeveel dagen tussen opzegging en advertentie, tussen oplevering en verhuurklaar, tussen advertentie en getekend contract. Zonder die drie getallen stuur je op gevoel.

Kijk naar je huurprijs bij structurele leegstand. Staat een eenheid meer dan acht weken leeg terwijl vergelijkbare woningen wel weggaan, dan is het geen procesprobleem. Twee weken extra leegstand kost je vaak meer dan een lagere huur over een heel jaar.

Wat er in de praktijk misgaat

Leegstand wordt niet gemeten. Het is de enige grote kostenpost die geen factuur genereert, en daarom valt hij nergens op.

Leegstand wordt op nul gezet in de rendementsberekening. Zelfs een goed verhuurbare portefeuille heeft mutaties.

Er wordt gewacht op een perfecte huurder. Elke week wachten kost je ruim 2 procent van je jaarhuur op die eenheid. Dat weegt zelden op tegen het verschil tussen kandidaat één en kandidaat drie.

De mutatiekosten worden niet meegerekend. Schoonmaak, schilderwerk, advertentie en je eigen tijd horen bij de kosten van een mutatie, net als de gederfde huur.

Er wordt niet gekeken naar waarom huurders vertrekken. Een portefeuille met veel mutaties heeft een structureel probleem, en dat is meestal goedkoper op te lossen dan het elk jaar opnieuw te betalen.

Wat dit voor jou betekent

Zet leegstand op je dashboard. Per eenheid en over de portefeuille, in dagen en in euro's.

Reken door wat een week kost. Bij € 1.150 huur is dat € 265. Dat getal maakt het gesprek over de planning van de schilder heel anders.

Beheer je voor derden? Rapporteer leegstand per eigenaar. Het is het cijfer waarop een eigenaar beoordeelt of je je werk goed doet, ook als hij er nooit naar vraagt.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Eigen rekenmethodiek, gebaseerd op gangbare praktijk in vastgoedbeheer

Dit artikel is algemene informatie en geen beleggingsadvies.